Tips Jual Beli Tanah dan Bangunan (part 2)

2 Minggu belakangan ini beberapa klien datang ke Kantor dengan permasalahan yang kurang lebih sama yaitu mereka membeli sebidang tanah dari pihak ke 3 (bukan nama di Sertipikat) dan tanpa perjanjian apapun, apakah itu Akta Surat Kuasa Menjual atau Pengikatan Jual Beli, mereka hanya memiliki kuitansi dan perjanjian jual beli di bawah tangan (bahkan sebagian tak bermaterai). Sebagian lagi jual belinya telah dilakukan bertahun-tahun lalu dan saat ini (baru) bermaksud untuk membalik nama sertipikat ke atas namanya (pembeli).

Huuumm kadang saya suka merasa kasihan, karena ketidaktahuannya sebagian masyarakat awam beranggapan bahwa jualbeli tanah cukup dengan perjanjian dibawah tangan atau kuitansi saja, atau telah merasa cukup dengan sertipikat itu sudah ada di tangannya dan seringkali lupa untuk membalik nama sertipikat ke atas namanya. 

Ada perbedaan dalam hal peralihan antara benda bergerak (kendaraan) dan benda tidak  bergerak (tanah) yaitu untuk benda bergerak, ada istilah "siapa yang membawa (kendaraan dan bukti pemilikan) dia lah yang memiliki" sedangkan untuk benda tidak bergerak (tanah) secara formal yang memiliki adalah nama yang tercantum dalam sertipikat. Oleh karena itu, meskipun tanah tersebut telah dialihkan (berkali-kali) apabila belum dibalik nama ke atas nama pembeli maka secara hukum yang memiliki adalah nama yang tercantum di dalam sertipikat.Oleh karena itu, untuk memudahkan, maka apabila kita hendak membeli tanah dan bangunan, maka sebaiknya kita langsung membalik nama sertipikat tersebut.

Jika kita bermaksud untuk membeli tanah dan bangunan maka hal-hal yang harus diperhatikan adalah:

• apakah tanah tersebut telah bersertipikat atau belum, sebab untuk tanah yang belum sertipikat tentu saja akan mengeluarkan biaya yang lebih besar dibandingkan dengan tanah yang sudah bersertipikat.
• apakah nama disertipikat itu adalah pemilik langsung atau pihak kedua atau ketiga? sebab jika telah beralih kepada pihak kedua atau pihak kedua sedangkan sertipikat belum dibalik nama tentu akan merepotkan kita karena harus mencari tahu kedudukan orang/nama yang tercantum dalam sertipikat.
• sebaiknya jika kita bermaksud untuk membeli tanah dan bangunan, maka harus segera dibuatkan Akta Jual Beli nya dan balik nama sertipikat (terutama apabila kita membeli sebagian saja/splitsing).

Pada dasarnya pembuatan Akta Jual Beli sebaiknya dilaksanakan pada tahun dilangsungkan peralihan hak tersebut karena hal itu akan berpengaruh pula kepada Pajak Penjualan (pph) dan Pajak Pembelian (BPHTB) yang harus ditanggung oleh para pihak, mengingat Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB dari tahun ke tahun selalu mengalami kenaikan, sehingga otomatis pajak yang harus kita  bayar berkenaan dengan peralihan hak tersebut akan menjadi lebih mahal.